如何打造多样化的公园和菜市场？

我们在上周的产品中讲了如何打造多元化的街区，除了街区以外，传统上只种些花花草草的公园，也可以进行多元化的利用，打造成为公园综合体。
    近年来城市公园越建越多，但其管理方式和经营理念，仍然是传统的计划经济时代的思维。笔者居住区附近的社区小公园明明有东西南北四个门，为了管理方便，却只开放一个门。公园里的标配可能就是厕所、亭子、游步道、健身场地，想要买瓶水喝个茶都只能望梅止渴。这样的公园管理思路，仅仅是为了管理方便，却没有想到多元化的经营和利用，财政上也成为政府的包袱。
    纽约的中央公园，一直以来被奉为城市公园的经典，细细研究，自有其道理。
    一是规划设计兼顾多样性：整座公园占地340公顷，水道长58英里。园内包含树林、湖泊、牧场、动物园、花园、溜冰场、游泳池、运动场、剧院、广场、草坪以及一个野生动物保护区。
    二是处理得当的园内外交通：由于中央公园地处曼哈顿闹市中心，这一地理位置的特殊性，使设计者意识到必须合理地处理好公园与城市之间的交通关系以及规划好园内的道路。中央公园四周有低矮围墙，大门在南端，全园四周有许多随意出入口，园外两侧交通十分便利。在当时为方便游人乘马车、骑马和步行来园，他们充分利用地形层次变化设计了车道、马道、和游步道系统，各自分流又具有趣味性。
    三是公园里设计了丰富多样的活动。公园内除了游玩休憩外，还可以游泳、运动，观看海狮表演，此外，园内的戴拉寇特剧院是公共剧院，每年夏天都将演出的莎士比亚戏剧，成为纽约人民的观剧好去处。
    那么，对于中国的公园来说，则需要借鉴其做法，交通规划时，将公园打造成四通八达的开敞空间，让人们可以便捷的到达。公园的设施布局，也可以更加的多元，例如小型的博物馆、图书馆这样的公共服务设施，放在公园里自然相得益彰。业态布局也可更加多元，打破公园内不能布局食品饮料等小吃摊点的规定，通过开放式空间建设，以准入形式布局多样化的业态，例如基本的餐饮、咖啡、茶室等业态，充分提高公园的利用度。
    实际上，除了公园以外，传统上脏乱差的菜市场，也可以打造成为旅游新地标。
    菜市场，通常是了解一个城市生活方式的好去处。印象中的菜市场，多数污水横流垃圾遍地，摊贩吆喝气味刺鼻。然而，多伦多的圣劳伦斯菜市场，就被纳入了旅游线路，也是该市的旅游新地标。在美国国家地理杂志2012年度的集市评选中，圣劳伦斯菜场击败了世界各地的竞争者，如纽约联合广场的绿色市场、加勒比的卡斯特里市场等，排名全球第一，也是多伦多市的地标建筑之一。
    圣劳伦斯菜市场并非刻意为之，而是由腾退后的市政办公场所改造而成。菜场之所以成其为菜场，当然首先是实现商业价值的经济空间。琳琅满目的鱼肉、蔬菜、水果、鲜花、糕点、茶酒等，是菜场最主要的商品，无可争议占据最中央的位置。此外，锅碗瓢盆等厨房必备器具，也是菜场的衍生商品，可满足“一站式”采购需求。
    与传统菜场不同的是，圣劳伦斯市场还存在着衣帽首饰的柜台以及普通办公空间，一家当地名为“West Magazine”的商业杂志社便坐落其中，而这显然得益于菜场周围环境的整洁。在营造活力城市空间方面，菜场也是故事发生的地方、信息交流的空间和承载记忆的场所：市场的过道上，摆着座椅，顾客们买了饮料和点心，面对面坐着闲聊。要使传统的菜市场，变身为旅游地标和交流场所，有序的管理、整洁的公厕、充足的停车位，这三大要素必不可少。
    只要转变规划思维，公园、菜市场、集市、街道这些公共空间，完全可以进行多元化的打造，更加的人性化，重塑城市本该就有的活力。（TLM）
    （注：凡是重点分析类别的问题，客户均可向安邦（ANBOUND）城市组提出要求，作出进一步的讨论。其中包括相关资料的索取、评估意见和咨询具体的城市开发问题。安邦（ANBOUND）城市组对这一类别的问题将根据客户的客观需要，提供具体的评估意见和直接的帮助，方便客户的项目操作和工作思考。）
    城市研究

“土地四分法”以指标倒逼协同发展

近日，国土部和国家发改委联合印发了《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015~2020年）》。《规划》明确将京津冀地区划定为减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区四个区位，明确各区土地利用原则和利用导向，并根据这四个区位来供应土地。其中，减量优化区：原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地；存量挖潜区：不宜再进行高强度大规模建设，区域建设用地总量基本保持稳定，以存量建设用地结构和布局调整为主；增量控制区：不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地；适度发展区：承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域，应引导人口产业合理集聚，适度增加区域新增建设用地规模。以北京为中心来看，减量优化区是指北京四环以内地区；存量挖潜区是指北京四环至北京六环；增量控制区是指北京六环至和河北交界线处、京津冀生态保护地区；适度发展区则是指燕郊、大厂、香河、固安、涿州、天津武清等地区。有相关分析指出，《规划》中的划分按照顶层制度设计的理念为原则，意在大力推动北京非首都功能疏解，仅交通、生态和产业升级转移3个重点领域用地需求具有一定弹性，其核心在于以土地倒逼京津冀协调发展。（ZY）

长三角要建世界级城市群

5月11日，国务院常务会议通过《长江三角洲城市群发展规划》（下文简称《规划》），提出到2030年全面建成具有全球影响力的世界级城市群。为此，会议提出了五大重点任务：一是打造改革新高地。复制推广自由贸易试验区、自主创新示范区等的成熟改革经验，在政府职能转变、体制机制创新等方面先行先试，推进金融、土地、产权交易等要素市场一体化建设，开展教育、医疗、社保等公共服务和社会事业合作。二是争当开放新尖兵。大力吸引外资，集聚国际化人才，扩大服务业对外开放，探索建立自由贸易港区，推进贸易便利化，促进外贸稳定发展和升级。三是带头发展新经济。实施创新驱动发展战略，营造大众创业、万众创新良好生态，健全协同创新机制，强化装备制造、信息技术、生物制药、汽车、新材料等高端制造业关键领域创新，发展金融、研发、物流等现代服务业，培育壮大新动能，改造提升传统产业。四要以生态保护提供发展新支撑。实施生态建设与修复工程，深化大气、土壤和水污染跨区域联防联治，建立地区间生态保护补偿机制。五要创造联动发展新模式。发挥上海中心城市作用，推进南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波等都市圈同城化发展。构建以铁路、高速公路和长江黄金水道为主通道的综合交通体系，促进信息、能源、水利等基础设施互联互通。（ZJ）

购租并举将是住房市场的新常态

国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。“去库存”是当下全国各地房地产市场的主旋律，为了卖房，不管是开发商还是地方政府，都使出了浑身解数，而在这个时候国务院会议做出部署，要求培育和发展住房租赁市场，鼓励百姓租购并举，确实显得有些“另类”。但是细究之下不难发现这种部署背后的深意，尤其是在城镇化大发展和一些地方投资性购房所占比例越来越大，房地产的金融属性越来越明显的情况下，提倡和鼓励租购并举，就是从理性出发，从客观现实出发的必然选择。长期以来由于受到“安土重迁”等传统观念的影响，以及国家房地产政策的引导，租赁在房地产市场中所占比例极小，很多年轻人即便负债累累也要自己买房，最终就是“人人皆房奴”，年轻人由此失去的不仅仅是生活的品质，还有房贷重压下逐渐远去的理想与激情。政府倡导租购并举的住房政策，无疑是对过去租购失衡的房地产市场的一种纠偏。而要推动住房租赁市场的良性和健康发展，必须首先满足两个基本的前提条件：一是有房可租；二是有房租得起。为此，国务院会议确定了发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励个人依法出租自有住房；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房等政策。这样一来，就大大增加了进入住房租赁市场的房屋的数量，丰富了租房者的选择，同时也有利于平抑租房价格。（SHY）

哪些因素制约棚改货币化安置？

目前，实施货币化安置成为新形势下加快棚户区改造进度、创新住房市场模式、盘活楼市库存的重要抓手。然而，由于当前各地棚改货币化安置还处于起步探索阶段，受居民传统意愿、财政资金压力大、供给不匹配等因素制约，全面提高货币化安置比例还面临一些困难。由于绝大部分城中村村民习惯于比邻而居，且拆迁后社区事务仍以自然村为单位组织安排，居民认为安置房位于同一小区能较好保障自身权益，更愿意选择实物安置，货币化安置比例较低。同时，目前棚改货币化安置模式主要为纯货币补偿和政府购买安置房源（包括市场存量房或企业建设政府回购安置房）。与传统的实物安置模式相比，政府购买安置住房的一次性投入资金多，财政压力较大。此外，部分城市市场上存量房的区位、户型结构等与棚户区居民的安置意向存在较大差距，导致供给不匹配。棚户区安置房面积多为100平方米以下的中小户型，而存量商品住房多为100平方米以上较大户型的房子。有些棚户区居民由于就业、生活习惯等原因，愿意选择在原居住地附近居住，而就近的存量商品房源有限，影响货币化安置的推进。从供给角度来看，开发企业受土地成本、建设成本、税费等因素制约，自身压力也很大，不能单纯要求开发商降价，应通过合理减免税费激发开发企业的参与积极性。（SHY）

城市规划要重视公众需求

长期以来，我国城市规划展现的是“高大上”格调，少数社会精英参与，大手笔进行规划，盲目“摊大饼”式建设，导致鬼城、空城频频出现。而在去年召开的中央城市工作会议，就对以往的这种思路，做出了调整，即“鼓励企业和市民通过各种方式参与”。放到具体实践中，就是要重视公众需求。一方面，要撇开“精英型”城市的错误认识，要考虑城市所有人的需求，包括农民工在内的外来人口也不例外。也就是说，城市规划要认真考虑人口结构，以充分的包容性从精英、低收入群体等城市所吸纳的所有人的需求出发，统筹就业空间、居住空间及基础设施的分配；另一方面，要重视公众在城市规划全程参与。从立项等规划前期开始，就保证公众充分的知情权与参与权利，土地用来做什么、需要多大的面积，都要基于民众的需求，用自下而上的民主参与方式来做好城市规划决策。在编制初期，通过媒体、文件下发等多种方式，将规划目标及必要性告知公众，然后以浅显易懂的图纸标注等手段，采用问题研究会、邻里规划会议、公众听证会等方式，让公众参与规划草案的讨论，在确定方案后，邀请专家评审，并进行公众展示，然后综合意见和建议再做进一步的调查、评审，之后将意见和建议合理纳入规划方案中，最终确定的规划成果，仍要进行公示。当让，最重要的是要健全公众参与城市规划的法律保障。唯有此，城市规划才能实现公众参与下的“接地气”，进而切实推动“人的城镇化”。（ZJ）

“水经济”助力武汉绿色发展

武汉地处长江和汉水交汇点，自古以来便具有其他城市无可比拟的“九省通衢”优势。近年来，武汉市积极利用江河优势，在保护水资源基础上，打造“水经济”发展模式，为城市的绿色发展装上了强劲引擎。一是，培育滨水旅游项目。比如两江四岸打造百里滨江画廊，建设全国首个以长江游览为主题的开放式5A级旅游景区；实施“一湖一景”，数十个城区湖泊结合“赏花带”建设城市公园，游江、观湖、赏花形成武汉旅游新招牌，吸引各方游客踏来；打造连通东湖与沙湖的楚河汉街，实现“一船游览两湖，感受江城文化”。二是，建设长江中游航运中心。比如积极建设地处长江中游的阳逻港，该港口目前集装箱吞吐量超过百万箱，成为进境粮食进口水果口岸，核心港区年内实现多式联运，日益繁忙的深水良港让武汉成为长江经济带中的重要枢纽。根据规划，武汉市到2020年，将陆续实施50个拓展航运枢纽能力项目，建设长江中游航运中心，成为中西部地区外贸货物的“出海口”。三是，建设宜居水都。近期，武汉秉持宜居才宜业的发展思路，正围绕江河湖泊水生态系统，结合六湖连通、环湖绿道、江滩整治等项目建设，增添城区滨水、慢行、休闲空间，加速建设“宜居水都”。而在滨江临湖区域，武汉已逐步形成高端服务业聚集商务区。宜居水环境，正为武汉吸引投资、拉动经济增添十足后劲。（ZY）

草原天路收费治标不治本

近日，张北“草原天路”开始收取门票的消息，经媒体报道后引起热议。“草原天路”由张北县人民政府于2012年9月投资3.25亿元建设，全长132.7公里。西起张北县城南侧的野狐岭，东至崇礼县桦皮岭处。因景色优美，自2013年夏季开始成为大量自驾游游客的目的地，同时也带来了交通拥堵、环境堪忧的问题，再加上基础设施建设的资金压力，无形之中促成了这次收费。至于争议，基本围绕着“拦路收费”有悖于《公路法》、张北县物价局无权制定门票价格、公路通行功能的保障等方面。实际上，一涉及到门票收取或涨价，都会引来大众吐槽，基本成了一种常态。而“草原天路”收费，比较特殊的一点是政府把公路变成了风景名胜区，而这在法律中并没有明确的规定。然而“草原天路”的服务对象不仅仅是游客，还有非旅游车辆及日常过往人群，这种一刀切的收费，显然是不合理的。同时，对于收取的门票费用的支配，要按年度公布经过第三方审核的财务报表，使其运行受全民的监督，确保门票收费用于景区的开发、管理和维护。在对生态环境的保护方面，收费初期的确可以明显降低游客数量，但不是长久之道，更不是唯一之道，过度依赖收费防止拥堵与生态破坏，无疑是“杀鸡取卵”。更重要的是提升“草原天路”的接待服务水平和管理能力，如科学设计停车设施、灵活调度机制，游客预约管理、超量预警等。同时，唯有做好顶层设计，适时完善现有道路制度，将风景道纳入制度中，才能在保护与发展之间找到平衡点，实现可持续健康发展。（ZJ）

日本川崎的工业城市转型之路

川崎位于京滨东北工业带的核心地区，但随着经济全球化的发展，引起产业向外转移，使川崎出现了产业空心化的趋势。产业的空心化，为川崎带来了城市功能和产业重新定位的重要机遇。1993年，川崎市政府提出了《21世纪产业振兴计划》，目标是将川崎市建设成为21世纪的国际产业创造都市、研发生产型都市、国际经济交流都市，为此川崎市提出了一系列政策和方案，并形成了川崎特色的新产业发展模式。首先，鼓励大中型企业优化流程、设立研究中心。川崎市为了让大中型企业能与城市转型的同步，鼓励企业建设研究中心，优化生产流程来提高企业收益，通过新产品和新材料开发，来实现企业的高附加价值化，保持国际竞争力。其次，完善的金融体系支持高科技企业创业。企业孵化和风险投资也是川崎市政府极为重视的新产业培育方式，尤其是信息化的无污染企业。孵化器专业运营公司KSP作为科技园运营的核心事业体，该公司专门成立3个投资基金，对发展潜力企业进行风险投资，并建立了完善的风险投资体系和退出机制。再有，软性环境升级吸引更多企业入驻。完善的城市基础设施是川崎市建设创新型城市的重要基础。川崎市不仅有优越的交通环境优势，城市基础设施也是该城市的另外一个加分项，全市建设有4个大型下水处理站，每年能处理下水2.5亿立方米；垃圾总量的5.5%实现了再利用；城市的公园面积为489公顷，且还在持续增加。此外，川崎市重视人才培养和引进。工业城市的川崎转型发展至今，民间企业的研究机构多达183所，并与东京大学、庆应大学等高校合作，建立产学研合作机制。以其先进的研究开发著称于世，在学术、研究开发机构工作的人员比率为日本第一，另外信息服务和咨询业也位居日本首位，是当之无愧的“日本人才聚集的城市”。（SHY）